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Rechte und Pflichten von Mietern bei Heizungsausfall

In den kalten Wintermonaten freut sich jeder über ein warmes Zuhause. Umso schlimmer, wenn dann die Heizkörper kalt bleiben. Wie Mieter bei einem Ausfall der Heizung vorgehen sollten und welche Ansprüche sie gegenüber dem Vermieter stellen können, zeigt folgender Beitrag.

Welche Temperatur muss eine Mietwohnung haben? Gibt es gesetzliche Vorgaben?

Die Heizperiode dauert in der Regel von Oktober bis April - aber eine gesetzliche Regelung dazu gibt es nicht. Manche Mietverträge enthalten entsprechende Regelungen. Jedoch muss der Vermieter auch außerhalb der Heizperiode sicherstellen, dass die Mietwohnung ständig gebrauchstauglich ist und zum Beispiel bei einem Temperatursturz ausreichend beheizt werden kann. Für Wohnräume gilt eine Temperatur von 20 Grad als angemessen (Landgericht Berlin Az. 63 S 423/11). In der Nacht muss der Mieter jedoch zur Einsparung von Energie eine Absenkung der Mindesttemperatur auf 18 Grad in Kauf nehmen (Landgericht Berlin Az. 64 S 266/97).

Übrigens: Manche Mietverträge legen vertraglich eine niedrigere Mindesttemperatur fest. Über derartige Klauseln müssen sich Mieter jedoch keine Sorgen machen: Diese sind unwirksam, weil sie die Rechte des Mieters unzulässig einschränken. Ist nur eine Temperatur unterhalb der üblichen Mindestwerte zu erzielen, kann trotz einer solchen Vereinbarung eine Mietminderung gerechtfertigt sein (AG Berlin Charlottenburg, Az. 19 C 228/98)

Wie sollen Mieter vorgehen, wenn die Heizung nicht mehr funktioniert?

§ 535 BGB schreibt dem Vermieter vor, die Wohnung in einem „geeigneten Zustand” zu halten. Dazu gehört auch die Instandhaltung der Heizung. Denn bei einer zu niedrigen Raumtemperatur ist eine Wohnung nicht mehr zum Wohnen geeignet – und dafür wurde sie ja vermietet. Aber auch der Mieter hat Pflichten. So besteht bei einem Ausfall der Heizung die Gefahr, dass die Heizungsrohre einfrieren. Das kann einen Rohrbruch zur Folge haben.

Entstehen Schäden, weil der Mieter den Vermieter nicht unverzüglich über das Problem informiert hat, kann sich der Mieter schadenersatzpflichtig machen. Auch seine eigenen Rechte kann der Mieter nur durchsetzen, wenn er den Vermieter informiert hat. Dies sollte am besten schriftlich und mit einer Frist zur Mängelbeseitigung geschehen – denn ein Heizungsausfall ist ein Mangel. Wie lang die Frist sein muss, ist nicht einheitlich geregelt. Dies hängt von der Außentemperatur ab. Bei Minusgraden im Winter werden wenige Werktage als ausreichend angesehen. Erst nach Verstreichen des gesetzten Termins ist es dem Mieter erlaubt, auf Kosten des Vermieters einen Reparaturnotdienst zu beauftragen. Ist ein Rohrbruch durch Frost zu befürchten und der Vermieter nicht erreichbar, kann der Mieter ausnahmsweise auch selbst einen Handwerker rufen und sich die Kosten vom Vermieter erstatten lassen. Hier ist aber Vorsicht geboten, denn dies gilt nur in einem echten Notfall, der den Bestand der Mietwohnung bedroht, und dann auch nur für die Kosten der notwendigsten vorläufigen Maßnahmen und nicht für eine umfassende Reparatur (Amtsgericht Münster Az. 4 C 2725/09).

Welche Rechte und Ansprüche haben Mieter gegenüber dem Vermieter, wenn er den Mangel nicht zeitnah beseitigt?

Bei einem Heizungsausfall hat der Mieter mehrere Möglichkeiten: Mietminderung, Zurückbehaltungsrecht und Schadenersatz. Eine Mietminderung ist ab dem ersten Tag des Heizungsdefekts möglich. Allerdings nur, wenn der Vermieter sofort über den Mangel informiert wurde und damit die Möglichkeit hat, den Defekt schnell zu beheben. Gesetzlich verankerte Regelungen, um wie viel die Miete bei Mängeln – wie einem Heizungsausfall – gekürzt werden kann, gibt es nicht. Denn die Höhe der Mietminderung hängt immer von den Umständen des Einzelfalls ab. Gerichte hielten Mietminderungen zwischen fünf und 100 Prozent (zum Beispiel Amtsgericht Charlottenburg Az. 216 C 7/13, Minderung um 70 Prozent wegen Komplettausfalls von Anfang Oktober bis Anfang Dezember) für gerechtfertigt.

Bei schwerwiegenden Mängeln, etwa einem längeren totalen Heizungsausfall bei eisigen Minusgraden, können Mieter zusätzlich zur Mietminderung auch das sogenannte Zurückbehaltungsrecht in Anspruch nehmen. Das bedeutet: Der Mieter ist berechtigt, einen Teil der Miete solange zurückzubehalten, bis der Mangel beseitigt ist. Im Unterschied zur Mietminderung ist diese Summe viel höher, etwa der drei- bis fünffache Betrag der Minderung. Dieses Recht kann erst nach Ankündigung ausgeübt werden, also nicht rückwirkend. Allerdings müssen Mieter nach erfolgter Mängelbeseitigung dem Vermieter den einbehaltenen Betrag auszahlen. Das Risiko einer Fehleinschätzung geht zu Lasten des Mieters: Hält er mehr Geld zurück, als dies beim jeweiligen Mangel angemessen wäre, riskiert er eine Kündigung wegen ausstehender Miete.

Hat der Vermieter den Heizungsausfall verschuldet oder innerhalb einer angemessenen Frist nicht für Abhilfe gesorgt, kann der Mieter zusätzlich das Recht auf Schadenersatz haben: Wenn er sich beispielsweise zur Überbrückung einen Elektroheizlüfter kauft, muss der Vermieter sowohl die Stromkosten als auch die Anschaffungskosten übernehmen. Allerdings ist der Geschädigte in der Pflicht, die Kosten möglichst gering zu halten. Er muss also nach der preisgünstigsten Möglichkeit suchen. Im Ausnahmefall können Mieter dem Vermieter unter Umständen sogar die Kosten für ein günstiges Hotel in Rechnung stellen. Hier muss der Mieter allerdings nachweisen, dass keine andere Möglichkeit bestanden hat, die Wohnung zu erwärmen, zum Beispiel wegen eines gleichzeitigen Stromausfalls.

Quelle: D.A.S. Rechtsschutz Leistungs-GmbH
D.A.S. Rechtsschutzversicherung

Willkommensschild an der Wohnungstür - Vermieter verlangt Beseitigung

An der Wohnungseingangstür einer Mieterin sah der Vermieter ein Dekorationsschild mit den Worten "Willkommen". Sowas geht bei uns nicht, so der Vermieter, wenn das jeder macht! Er verlangt die Entfernung der Dekoration sowie die Feststellung, dass die Mieterin zur Anbringung an der Wohnungstür nicht berechtigt ist.
Landgericht Hamburg, Urteil vom 07.05.2015 - 333 S 11/15

Der Sachverhalt

Die Parteien streiten über ein Willkommensschild an der Wohnungseingangstür. Der Vermieter verlangt von der Mieterin, dass das Willkommensschild wieder entfernt wird. Der Vermieter befürchtet, dass sich andere Mieter daran stören könnten und es dadurch zu Beschwerden kommt.

Das Amtsgericht verurteilte die Mieterin, die Dekoration zu beseitigen und stellte fest, dass die Mieterin nicht berechtigt sei, derartige Dekorationsgegenstände an der Wohnungseingangstür anzubringen (§ 1004 Abs. 1 Satz 1 BGB). Gegen das Urteil legte die Mieterin Berufung ein.

Das Urteil des Landgerichts Hamburg (Az. 333 S 11/15)

Nach Urteil des Landgerichts Hamburg (Az. 333 S 11/15), hat der Vermieter gegen die Mieterin aus § 541 BGB keinen Anspruch auf Unterlassung der Anbringung des streitigen Dekorationsobjektes.

Das Treppenhaus dient typischerweise dazu, es dem Mieter und den Personen, die zu ihm gelangen wollen, einen Zu- und Ausgang zu ermöglichen und die gemietete Wohnung durch das Anbringen eines Namensschildes zu individualisieren. Die Nutzungsmöglichkeit umfasst seit jeher auch die Erlaubnis, eine Fußmatte als Schmutzfänger vor die Wohnungseingangstür zu platzieren.

Heutzutage sind Namensschilder zu einer Art Dekorationsobjekt geworden

Bereits diese Grundfunktionen unterlagen im Laufe der Jahrzehnte einem Wandel und einer Fortentwicklung. Während in früheren Zeiten das Namensschild nur den Familiennamen oder noch den Vornamen des Haushaltsvorstands aufwies, werden die Namensschilder in der heutigen Zeit wesentlich aufwändiger gestaltet, größer dimensioniert und mit mehr Informationen versehen (Namen sämtlicher Familienmitglieder einschl. des Namens eines Haustieres und Willkommensbekundungen). Ebenso dienen Fußmatten in der heutigen Zeit nicht mehr ausschließlich als bloße Fußabtreter, sondern sind nicht selten durch bestimmte Gestaltungen und das Hinzufügen von Botschaften zu einer Art Dekorationsobjekt geworden. Der Wandel in der Möglichkeit zur Mitbenutzung lässt sich auch daraus ableiten, dass mittlerweile das Abstellen eines Kinderwagens im Treppenhaus unter bestimmten Voraussetzungen als Teil des Rechts zur Mitbenutzung anerkannt ist (vgl. BGH Urteil v. 10.11.2006 a.a.O.).

Ebenso unterlag die Verkehrsauffassung bezüglich der Nutzungsmöglichkeit der Außenseite der Wohnungseingangstür ebenfalls einem Wandel. Ursprünglich erfüllte die Wohnungseingangstür vor allem eine bloße Abgrenzungs- und Zugangsfunktion. In der heutigen Zeit wird die Wohnungseingangstür zunehmend z. B. in der Oster- und Weihnachtszeit zu entsprechenden Dekorationszwecken genutzt, um einer gewissen Vorfreude Ausdruck zu verleihen und um die kirchlichen Festtage zu würdigen.

"Eingriff" in den eigentlichen Bereich des Treppenhauses liegt nicht vor

Das ganzjährige Anbringen des streitgegenständlichen Dekorationsobjektes stellt wiederum eine Erweiterung der beschriebenen Funktionen dar. Das streitige Dekorationsobjekt ist neutral gehalten, wirkt eher unauffällig, enthält außer einem „Willkommen“ keine Meinungsäußerung und wurde im unmittelbaren Bereich des Eingangsbereichs zur Wohnung angebracht. Ein "Eingriff" in den eigentlichen Bereich des Treppenhauses liegt nicht vor. Das Treppenhaus kann daher die eigentlichen Funktionen nach wie vor vollen Umfangs erfüllen. Wenn überhaupt von einer Art Beeinträchtigung anderer gesprochen werden könnte, so wäre diese rein optischer Natur und würde sich als minimal darstellen.

Die Abwägung ergibt, dass die Interessen des Vermieters diejenigen der Mieterin nicht übersteigen und der Vermieter daher zur Erteilung einer Zustimmung zur Anbringung der streitigen Dekoration verpflichtet wäre.

Gericht:
Landgericht Hamburg, Urteil vom 07.05.2015 - 333 S 11/15

LG Hamburg
Rechtsindex - Recht & Urteile

Hunde- und Katzenhaltung

Vermieter dürfen die Haltung von Hunden und Katzen in Mietwohnungen nicht generell verbieten. Derartige Klauseln in Mietverträgen sind unwirksam, entschied Bundesgerichtshof (BGH). "Sie benachteiligt den Mieter unangemessen, weil sie ihm eine Hunde- und Katzenhaltung ausnahmslos und ohne Rücksicht auf besondere Fallgestaltungen und Interessenlagen verbietet", heißt es im Urteil.

Die Richter gaben damit der Klage eines Mieters aus Gelsenkirchen statt. Er wollte in seiner Wohnung einen kleinen Mischlingshund aufnehmen, obwohl er nach dem Mietvertrag verpflichtet war, "keine Hunde und Katzen zu halten". Die Wohnungsbaugenossenschaft forderte den Mieter auf, das Tier binnen vier Wochen abzuschaffen. Der Mieter weigerte sich jedoch und behielt nun auch vor dem Bundesgerichtshof recht.

Interessen anderer Mieter und Nachbarn berücksichtigen

Die Richter verwiesen jedoch darauf, dass die Unwirksamkeit der Klausel nicht dazu führe, "dass der Mieter Hunde oder Katzen ohne jegliche Rücksicht auf andere halten kann".

Vielmehr müsse eine umfassende Abwägung im Einzelfall erfolgen. Die Interessen der Mietvertragsparteien, der anderen Hausbewohner und der Nachbarn seien zu berücksichtigen. Nur wenn die "Störfaktoren" überwiegen, darf der Vermieter die Tierhaltung verbieten.

Urteil vom 20.03.2013 Aktenzeichen VIII ZR 168/12

Betriebskostenabrechnung muss "überschaubar" sein:

Betriebskostenabrechnungen dürfen für den Mieter kein Buch mit sieben Siegeln sein. Sie müssen so gestaltet und aufgebaut sein, dass es einem durchschnittlich gebildeten Mieter auch ohne Spezialwissen möglich ist, die Rechenschritte nachzuvollziehen.

Diese Klarstellung traf das Kammergericht (KG) in Berlin. Die Richter machten deutlich, dass sich in einer Betriebskostenabrechnung die Zusammenstellung der Gesamtkosten in der Regel an den im Mietvertrag genannten und auf den Mieter abgewälzten Nebenkostenpositionen zu orientieren habe. Die Abrechnung müsse so gestaltet sein, dass der Mieter in die Lage versetzt werde, den Anspruch des Vermieters nachzuprüfen, also gedanklich und rechnerisch nachzuvollziehen. Das könne der Mieter aber nur, wenn er erkennen könne, welche einzelnen Betriebskosten angesetzt werden und wie (in welchen Rechenschritten) deren Umlage erfolgt ist. Dabei ist auf das Verständnis eines durchschnittlich gebildeten, juristisch und betriebswirtschaftlich nicht geschulten Mieters abzustellen (KG, 8 U 124/11).

Kosten für Rauchmelder als Betriebskosten

Die Kosten für die Anmietung und Wartung von Rauchwarnmeldern gehören zu den Nebenkosten, die auf den Mieter umlegbar sind.

Diese Klarstellung traf das Landgericht (LG) Magdeburg und gab damit einer Wohnungsbaugesellschaft recht. Diese hatte als Vermieterin die Kosten für die Anmietung und Wartung der Geräte auf die Mieter im Rahmen der Nebenkosten als sogenannte Betriebskosten umgelegt. Ein Mieter war damit nicht einverstanden und zog vor Gericht, wo er allerdings unterlag.

Das LG war der Auffassung, dass die insoweit maßgebliche Betriebskostenverordnung (BetrKV) keine abschließende Regelung über umlegbare Kosten enthalte. So sehe
§ 2 Nr. 17 BetrKV die „Umlage sonstiger Kosten“ vor. Hierbei handle es sich um einen Auffangtatbestand. Dieser solle auch die Umlage neu entstandener Kosten ermöglichen. Darunter würden auch Rauchmelder fallen. Zum Zeitpunkt des Inkrafttretens der Betriebskostenverordnung zum 1.1.2004 sei die Ausstattung mit Rauchmeldern noch die Ausnahme gewesen. Der Gesetzgeber habe daher keine Veranlassung gehabt, diese in der Verordnung zu regeln. Im Übrigen seien Rauchmelder vergleichbar mit Wasser- oder Wärmezählern, deren Kosten umgelegt werden könnten (LG Magdeburg, 1 S 171/11).

Rückzahlung der Kaution